A lakáspiac legizgalmasabb kérdése: kivárjunk vagy most vegyünk?

Már 2019 végén megtorpant az ingatlanárak emelkedése. Ebben a helyzetben érkezett a járvány és ennek hatására a gazdasági visszaesés. Az MNB jelentése alapján az adásvételek száma emiatt jelentősen visszaesett, az ingatlanárak pedig stagnálnak. Mit tegyünk ebben a helyzetben, ha lakást szeretnénk vásárolni, vagy épp eladni?

Mi volt a helyzet a lakáspiacon a járvány előtt?

Az utóbbi években folyamatosan, töretlenül emelkedtek a lakásárak hazánkban, az utóbbi években a növekedés mértéke rendre két számjegyű volt, azaz meghaladta a 10 százalékot. A múlt év második felétől azonban az áremelkedés mértéke lassult, a fővárosban és a nagyobb városokban az árnövekedés szinte teljesen megszűnt. Az MNB lakáspiaci jelentése szerint 2019 utolsó negyedévében - az utóbbi években példátlan módon - Budapesten 2 százalékos árcsökkenés volt.

A lakáspiac már amúgy is éppen fordulópontjához érkezhetett, amikor kitört a járvány, amelynek bizony jelentős hatása volt az ingatlanpiacra is. A kijárási korlátozások bevezetését követően az adásvételek száma drasztikusan csökkent - 2020. áprilisában a nagyságrendileg 60 százalékkal kötöttek kevesebb szerződést, mint egy évvel korábban -, azonban az ingatlanárak nem változtak jelentősen. Emiatt az éves árnövekedés üteme is 10 százalék alá csökkent az első negyedévben.

Mi szól a lakásárak további emelkedése mellett?

1. Továbbra is olcsók a lakáshitelek

A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a jelenleg legnépszerűbb, tízéves kamatperiódusú lakáshitelek kondíciói érdemben nem változtak az év elejéhez képest. Ez pedig nagyon fontos szempont, hiszen a jelenlegi ingatlanárak mellett sokan csak lakáshitel igénybevételével tudnak vásárolni.

Hogyan fog a kamat a jövőben változni? Ezt nem lehet tudni, ám érdemes lehet a bankok kamatköltségét szemügyre venni, amiben segíthet a BUBOR és a BIRS mutató értékének vizsgálata. (Ezek azt mutatják meg, hogy a bankok különböző futamidők mellett milyen kamaton adnának kölcsönt egymásnak.) Jól látható, hogy rövid futamidő esetén a mutatók értéke jelentősen emelkedett, miközben a hosszabb futamidőknél az érték közel változatlan.

Emiatt a legrövidebb futamidejű BUBOR és a 15 éves BIRS mutató értéke közötti különbség közel felére esett vissza 2020 eleje óta. Ez a különbség a hitelek árában is megjelenik: míg hosszú kamatperiódusú hitelt közel változatlan áron lehet igényelni, addig a változó kamatozású kölcsönök kamata jelentősen emelkedett.

Ez az elmozdulás részben az MNB-nek is köszönhető, a jegybank ugyanis különböző intézkedésekkel - egyhetes betét, olcsó három- és ötéves futamidejű hitelek - a 0,9 százalékos értékhez "simítja" az eltérő futamidejű hozamokat. Kérdés azonban, hogy hosszú távon, a válságot követően merre fog rendeződni a piac? A rövid futamidejű hozamok újra csökkennek vagy a hosszabb futamidőre felszámolt kamatok emelkednek?

Ezt egyelőre nem lehet tudni, az azonban biztosnak tűnik, hogy az MNB elkötelezett amellett, hogy a gazdaságot minden eszközzel támogassa a válság alatt. Így várhatóan ezek az intézkedések a vészterhes időszak elmúltáig maradnak.

Hosszú távon nem tudni, hogyan alakulnak a hitelek kamatai, azonban eddig a legnépszerűbb hiteleknél nem volt drágulás, és a banki kamatköltségek alakulása sem is indokol kamatemelést. Vagyis még olcsón finanszírozható lakáshitelből egy vásárlás.

2. Az eladók kivárnak

Az eladók jelenleg kivárnak, egyelőre nem jelentkezett pánikszerű értékesítési hullám az ingatlanpiacon. Az eladók átgondoltan, megfontoltan döntenek, ezt alátámasztja az is, hogy a hirdetési árak sem változtak érdemben eddig a járvány, gazdasági visszaesés ideje alatt. Ugyanakkor valamelyest többet lehetett alkudni a meghirdetett árból.

Ezek alapján az ingatlant eladásra kínálók inkább megvárják, hogy merre mozdul el a piac, nem sürgős nekik a vételár. Ebben természetesen nagy segítségre lehet számukra a hitelmoratórium is.

3. A törlesztési moratórium lakáspiacra gyakorolt hatása

A törlesztés szüneteltetése év végéig nagy könnyebbséget jelenthet a jövedelmüket részben vagy egészben elvesztő adósok számára, hiszen nekik 2020 végéig nem kell fizetniük a hiteleiket. Az MNB elemzői szerint éppen ezért ezek a szereplők nem jelentek meg nagy számban a lakáspiacon eladóként. Ha mégis ingatlanuk eladása mellett döntöttek, akkor sem lesz annyira sürgős számukra az adásvételi megkötése, így nem adják olcsóbban a lakásukat.

Kérdés persze, hogy a moratórium lejártát követően mi fog történni ezekkel az adósokkal? Ezt természetesen nem lehet tudni, hiszen még nem látszik, milyen gyorsan lábal ki a gazdaság a válságból.

4. Az 5 százalékos áfa kivezetésének hatása az új építésű lakások árára

A magasabb, 27 százalékos általános forgalmi adó (áfa) visszavezetésének két hatása is lehet az újépítésű lakások eladására. Azon ingatanoknak a vételára, melyekre már a magasabb áfa érvényes, várhatóan magasabb lesz, hiszen a megnövekedett a kivitelezők, eladók adóterhe.

Ráadásul - éppen a megemelkedett áfa miatt - az új fejlesztések száma is jelentősen csökkenhet. Így az eladásra kínált újépítésű ingatanok száma csökkenni fog a következő időszakban. Ez a visszaesés még nem érzékelhető, mivel számos nagy projekt még nem futott ki.

A rozsdaövezetben tervezett lakásprojektekre a tervek szerint újra bevezethetik az 5 százalékos áfát. Itt több ezer lakás felépítését várja a jegybank - az átadásokra várhatóan 2022-től kerülhet sor -, ami jótékony hatással lehet az ingatlanpiacra, sőt az egész gazdaságra is.

Mi hat a lakásárak csökkenésének irányába?

1. A bankok óvatosabban hiteleznek

A lakáshitelek ára nem emelkedett, ugyanakkor a kölcsönöket egyre szigorúbb feltételek mellett kaphatják meg az igénylők. A válságnak jobban kitett ágazatok dolgozói - például turizmus, vendéglátás, autógyártás - nehezebben kaphatnak lakáshitelt. Szigorúbb feltételeknek kell megfelelniük a vállalkozóknak, illetve az egyéni vállalkozók alkalmazottainak is.

A határozott idejű munkaszerződéssel rendelkezők vagy épp a külföldön dolgozók is nehezebben juthatnak most lakáshitelhez. Ráadásul még további szigorítások várhatók, hisz az MNB jelentése alapján a bankok 40 százaléka a mostaninál is óvatosabban hitelezne a következő időszakban. Az egyes pénzintézetek gyakorlata azonban jelentősen eltérhet, éppen ezért, aki hitelt szeretne igényelni, annak érdemes szakértőhöz fordulnia. A szakértő segít megtalálni azt a bankot, ahol a legnagyobb valószínűséggel megkaphatjuk a kért hitelösszeget.

2. Csökkenő foglalkoztatás és kevesebb jövedelem

Sokan elvesztették a munkahelyüket a válság kezdete óta, másoknak pedig jelentősen, akár 10-25 százalékkal csökkent a fizetése. Ezek az emberek most nem új hiteligénylésen gondolkodnak, hanem próbálnak a jelenlegi nehéz helyzetben boldogulni. Ez azt is jelenti, hogy lakásokat keresők száma csökkenhet, ami miatt a vételár stagnálhat, vagy akár valamelyest vissza is eshet.

3. A bérleti díjak alakulása az elmúlt időszakban

Az albérletek piacára a járványnak még jelentősebb hatása volt. Az idegenforgalom drasztikus visszaesésével a turisták számára kínált albérletek jelentős részét ma már hosszabb távra szeretnék kiadni a tulajdonosok. Emiatt az MNB elemzése alapján az albérleti díjak jelentősen csökkentek az elmúlt időszakban, ami egyes fővárosi kerületekben akár 20 százalékos áresést is jelenthetett. Ez a lakásárakra is hatással lehet idővel.

A befektetési céllal ingatlant vásárlók számára már nem olyan vonzó - legalábbis ugyanazon a vételáron - az ingatlan, hiszen kisebb rajta az elérhető havi bevétel. A jelenleg albérletben élőknek pedig az albérleti díj újratárgyalását követően - ez jellemzően nyáron van - csökkenhetnek a kiadásaik. Emiatt már egyáltalán nem biztos, hogy belefognának jelen helyzetben egy lakásvásárlásba, különösen akkor, ha ehhez jelentősebb összegű lakáshitelre is szükségük lenne.

4. Óvatosabbá váltak a vásárlók

Egy lakásvásárlás mindig komoly döntés, pláne ha az ügyfélnek hitelre is szükség lenne hozzá, hiszen a megtakarítása jelentős részét a vásárlásra fordítaná. A jelenlegi bizonytalan helyzetben - meddig tart a járvány, mennyi idő alatt indul újra a gazdaság? - érthető módon a vevők is bizonytalanok. Éppen ezért sokan kétszer is meggondolják, mielőtt belevágnak egy ingatlanvásárlásba.

Mit tegyen akkor most?

Azt eldönteni, hogy jelen helyzetben érdemes-e adásvételi szerződést kötni, szinte lehetetlen, hiszen nem tudni, hogy milyen gazdasági hatásai lesznek végül a járványnak. Van azonban jó pár szempont, amelyet érdemes a döntés során figyelembe venni.

A Bankmonitor.hu javaslata eladóknak:

Érdemes lehet kivárni, ugyanakkor mindenképpen figyelni kell az ingatlanhirdetéseket, hogy ne maradjon le egy esetleges árváltozásról.

Ha hitele van, akkor nem szabad elfeledkezni a törlesztési moratóriumról, ezt követően ugyanis a kiadások emelkednek majd. Ez a jövedelemk csökkenésével együtt pedig bizony már sürgőssé teheti az értékesítést.

A Bankmonitor.hu javaslata vevőknek:

Ha a válságnak jobban kitett ágazatok valamelyikében dolgozik, és nem biztos a munkahelye, akkor mindenképpen érdemes a lakásvásárlást elhalasztani.

Érdemes lehet akkor is kivárni egy kicsit, ha a jövedelme biztosnak látszik. (Fontos azonban, hogy a bankok is hasonló véleménnyel legyenek a fizetéséről.) Ebben az esetben mindenképpen figyelni kell a lakáshirdetéseket, így ne maradjon le egy esetleges piaci fordulatról, áresésről.

Ha a jövedelmét biztosnak gondolja, az nem jelenti automatikusan azt, hogy a bank is annak fogja tartani. Ha egyéni vállalkozó, esetleg egy, a válságnak jobban kitett ágazatban dolgozik, akkor már most érdemes megkeresni azt a bankot, amelyik hitelt nyújthat a számára, és egy előzetes hitelbírálattal bebiztosítani magát.

Érdemes a banki kamatokat és a referenciamutatók értékét - ez megtalálható az MNB honlapján - is nyomon követni. Emellett az MNB egyes döntéseire is praktikus figyelni, hiszen jelenleg jelentős a jegybank ráhatása a bankok kamatköltségeire. Ezzel nyomon követheti a lakáshitelek árának alakulását is.