Még nagyobb robbanást hozhat a lakáspiacon az áfacsökkentés?

2015-12-14 | Openhouse Sárvár Ingatlaniroda

A mai napon benyújtották a kormány gazdaságélénkítést célzó törvénycsomagját, melynek egy régóta várt pontja csökkentené a újlakás-áfát. A tervezet értelmében 2016 és 2019 között a jelenlegi 27%-ról 5%-ra csökken az új építésű lakóingatlanok forgalmi adója. Az ideiglenesnek szánt intézkedés hosszú távú hatásait elemezzük.

Orbán Viktor miniszterelnök vasárnap délutáni bejelentésének megfelelően, a kormány hétfő délután beterjesztette a parlamentnek a lakásáfa csökkentéséről szóló törvényjavaslatát, amely az "Egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról" címet viseli.

A törvényjavaslat általános indoklása szerint a rendelkezések lehetővé teszik az új építésű lakások esetén 2016-2019 között a kedvezményes 5 százalékos kulcs alkalmazását.

A hivatalos indoklás szerint a nemzetgazdaság növekedésének érdekében szükséges az új lakások építésének elősegítése. Az előterjesztés szerint az új építésű lakások áfakulcsának csökkentésének és az építésügyi szabályok egyszerűsítésének három célja van: az intézkedés a lakáspiac élénkítésén keresztül hozzájárulna a gazdasági növekedés fellendítéséhez és a foglalkoztatás bővüléséhez, valamint növelné az otthonteremtés esélyét.
Varga Mihály egy rádióműsorban arról nyilatkozott, hogy az áfa csökkentése révén a jelenlegi évenkénti 8-9 ezer új lakás építése 3-5 ezerrel nőhet, és ha legalább 3 ezerrel több lakás épül, akkor már nem kell adóbevétel kiesésével számolni. A miniszter sajtótájékoztatóján arról is beszélt, hogy lehetővé akarják tenni azt is, hogy ne csak a január 1. utáni adásvételekre vonatkozzon a kedvezmény.

A cél az, hogy ha az adásvétel és a használatbavétel között nem telt el több mint két év, akkor a már folyamatban lévő új lakások értékesítésénél is alkalmazható legyen az alacsonyabb áfakulcs.

A 2016-os központi költségvetést jelentős, több mint 200 milliárd forintos tartalékkal fogadták el, így ha az áfacsökkentés miatt adóbevétel esik ki, az nem fogja befolyásolni a büdzsé mozgásterét - mondta el a miniszter.

Korlátozott kedvezmény:

Az indoklásban az előterjesztők felidézték, hogy az uniós szabályok szerint a szociálpolitika kereteibe beleférő lakásépítésre alkalmazható a kedvezményes áfakulcs, de csak meghatározott ideig. A szociális lakásépítés definícióját, illetve a kedvezményes kulcs használatának időtartamát viszont a tagállamok határozhatják meg.

A kormány viszonylag egyszerűen definiálta a szociális lakásépítés fogalmát, a javaslat olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakásokra vonatkozik, amelyek hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, illetve az olyan egylakásos lakóingatlanokra, amelyek hasznos alapterülete legfeljebb 300 négyzetméter.

Az, hogy a kedvezményes áfakulcsot a jelenlegi tervek szerint mindössze négy évig alkalmaznák, egyrészt tekinthető alkalmazkodásnak az uniós szabályokhoz. A rendelkezés ideiglenes jellegének ugyanakkor van egy olyan olvasata is, hogy a kormány célja a lakáspiac és az építőipar rövid távú fellendítése.

Bár azt senki nem tudhatja előre, hogy 2020-tól újra 27 százalékra emelkedik-e az áfakulcs, egész biztos, hogy a határidő meghúzása gyorsabb cselekvésre készteti majd, mind a fejlesztőket, mind a lakásvásárlókat. Az újlakás ráadásul egy sajátos fogyasztási termék, hiszen az értékesítésre - és azzal együtt az áfa-fizetésre - csak az építkezések befejeződése után (10-16 hónappal a kivitelezés megkezdése után) kerül sor.

Ennél is több kellhet:

Az eddig nyilatkozó szakmai szerveztek és szakértők többségében egyetértéssel, valamint további javaslatokkal fogadták a tervezett áfacsökkentés hírét. A Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség például "a saját telken építtetők számára is javasolja továbbgondolni a kedvezményes kulcs alkalmazását, hogy a magánszemélyek is igénybe vehessék új lakásépítés esetén, például a megbízott építő vállalkozó számlái alapján".

Hasonló véleményen van a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület is, mely szerint "az alacsonyabb áfa-mérték hozzájárulna az építési ágazat kifehérítéséhez. Amennyiben készül számla, sokkal inkább lennének írásbeli szerződésekkel lefedett teljesítések, ez segítené az építkezőket a garanciális igények érvényesítésében és közvetve hozzájárulna a számon kérhetőséghez és az építési minőség növeléséhez."

Indulhatnak az építkezések:

A lakáspiacot már több mint egy éve a növekedés jellemzi, mind a tranzakciószámok, mint a használtlakás-árak tekintetében. Egy olyan intézkedés, mely a régóta hiánycikknek számító új lakások építését ösztönzi, egész biztosan kedvező hír a további bővülés szempontjából.

A legtöbb ingatlanfejlesztő jelentős telekállományt halmozott fel az elmúlt években, az építési engedéllyel rendelkező projektek, melyek elindítását eddig csak az akadályozta, hogy "nem jött ki a matek", halomban állnak az íróasztalokon. A közelmúltban számos fejlesztő úgy nyilatkozott, hogy amint sor kerül az áfacsökkentésre, elindítja új projektjeit - hamarosan kiderül, mennyire gondolták ezt komolyan.

A válság évei ugyanis jelentősen átformálták a lakáspiacot, az ingatlanfejlesztők és a lakásvásárlók is óvatosabbak lettek, előbbiek nem indítanak el alapos megfontolás nélkül projekteket, utóbbiak pedig nem vásárolnak meg akármit.

Hosszú évekig a lakáspiaci tranzakciók mindössze 5 százalékát (sőt, az utóbbi negyedévekben inkább csak 1-2 százalékát) tették ki az újlakás-adásvételek, miközben a lakásvásárlók legalább negyede úgy állt neki a keresgélésnek, hogy új építésű ingatlant szeretett volna vásárolni. Pusztán ezekből a számokból kiindulva az első körben elkészülő új lakásokra - melyek valószínűleg a legjobb projektekben helyezkednek majd el - egész biztosan lesz kereslet.

Azt azonban egyelőre szinte lehetetlen megmondani, hogy pontosan milyen volumenben árasztják el új lakások a piacot és az új kínálatra hogyan reagál majd a kereslet. A piacot egész biztosan át fogja rendezni az áfacsökkentés: mind az újlakás-árak, mind a használtlakás-árak alakulását befolyásolhatja az intézkedés, azt viszont egyelőre nem látni, hogy milyen irányban és milyen mértékben.

Franchise Központ: 9023 Győr, Verseny utca 32.   Telefon: +36 70 977 78 33   E-mail: