Narancsba borultak a pálmafák...Sárváron!

2012-09-09 | Openhouse Sárvár Ingatlaniroda

Orbán Viktor a hétvégét Sárváron töltötte...

Sárváron narancsba borultak a pálmafák...


Közel húsz éve nem tartott kihelyezett frakcióülést Vas megyében a Fiatal Demokraták Szövetsége. A kilencvenes évek elején a Sitkén rendezett esemény után csaknem húsz évvel, ezekben a napokban Sárváron, a Park Inn Hotelben találkozik a párt elitje. Kovács Ferenc megyei elnök a házigazda szerepét tölti be a háromnapos eseményen. Ő és a város polgármestere, Kondora István fogadta a vendégeket a Park Inn Hotelben.

A kormány intézkedési fordulatot hozhatnak a lakáshitelezésben: a bankok várakozásai szerint az állami kamattámogatás beindulásának következtében jelentősen csökkenhet a teljes hitelköltség a kamattámogatás elején.
A lakáshitelezés beindulását és ezen keresztül a lakáspiac felpörgését remélik többen attól a kormányzati lépéstől, amely változó feltételekkel ugyan, de újraindította a "szocpolt" és ismét állami támogatást biztosított a hitelből történő lakásvásárláshoz. A kedvező folyamatok beindulása egyelőre várat magára. Csak kevés bank lát újra fantáziát a lakáshitelezésben és mintha a családoknak is elment volna a kedvük az eladósodástól. Pedig az újfajta támogatási rendszer sokak számára kedvező.

Csak rendkívül kevés magyar családnak van arra lehetősége, hogy kizárólag saját megspórolt pénzéből vegyen lakást. A többség csak akkor költözhet új otthonba, ha valaki kölcsön ad neki. Ezt a tényt alátámasztják a lakáspiaci folyamatok is. Az építőipar aranykora a 2000-es évek elején kezdődött, amikor a kormány számottevő támogatást kamattámogatást adott a lakáscélú hitelekhez. Ezáltal az addig magas kamatozású banki kölcsönök megfizethetőbbé,
elérhetőbbé váltak a magyar családok széles rétegei számára.

Csakhogy a rendszer fenntarthatatlannak bizonyult, mert túl nagy terheket rótt a központi költségvetésre. A fellendülés azonban ennek ellenére is folytatódott a lakáspiacon. Időközben ugyanis teret nyertek az ugyancsak versenyképes kamat fejében kínált devizalapú lakáshitelek. A lakosság ezek kockázataival nem törődve nyakra-főre vette fel a devizakölcsönöket és ezekből költözött új lakásba.

A kijózanodás brutális volt. A gazdasági világválság miatt a devizakölcsönök törlesztő részletei az egekbe szöktek, magyar családok ezreit sodorva bajba. Ez a hiteltípus villámgyorsan el is tűnt a bankok kínálatából. A pénzintézetek sem voltak azonban könnyű helyzetben. A válság megviselte gazdálkodásukat, védekezésül inkább a betétekre vadásztak, új kölcsönöket nem szívesen helyeztek ki. A magyar költségvetés is felborult, a kormányok kénytelenek voltak a korábbi kedvezményeket visszavonni. Ezek a folyamatok meg is látszanak a lakáspiacon. Új lakások nem épülnek, a használt lakások ára folyamatosan csökken.

Nagy kérdés, mikor fog mindez változni? Mikor tudnak megint költözni a másik lakás után ácsingózó magyar családok? A válasz egyszerű: ha lesz pénzük. A válasz azonban újabb kérdést vet fel: honnan lesz pénzük? A válság most is tart, így arra, hogy a megnövekedett megélhetési költségek mellet sokan milliókat tudnak félretenni, csekély az esély. Hitel kell hát. A bankok még mindig a válság következményeivel küzdenek, hitelezési aktivitásuk, csak lassan élénkül. Többen gondolják, hogy lakáshitelezésben az államnak kell megadnia a kezdő lökést.

Kevesen tudják, de az a bizonyos kezdő lökés megtörtént. Újra van támogatott lakáshitel és a korábban eltörölt "szocpol" támogatást is lehet már igényelni. A baj csak az, hogy egyelőre nem sok pénzintézet lát fantáziát újra a lakáshitelezésben. Hogy melyek ezek a bankok? Ők milyen feltételekkel kínálják a támogatott lakáshiteleket? Egyáltalán megéri-e felvenni a támogatott lakáshitel? Ezernyi kérdés, amelyre bizony nehéz választ találni.

Az idei évben meghirdetett új támogatási eszközök - a szocpol és a lakásvásárláshoz igénybe vehető kamattámogatás eddig nem töltötte be a hozzá fűzött reményeket, egyelőre nem tapasztalható a keresletélénkítő hatásuk. A szocpol népszerűsége a szigorú feltételek, valamint az alacsony támogatási összeg miatt alacsony, míg a kamattámogatás rendszere a bankok számára előnytelen konstrukciók létrejöttét jelentette volna. Ez utóbbin egy szabálymódosítás változtatott, azonban az kétséges, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben és hitelkeresleti szint mellett a közeljövőben érezhető lesz-e az állami
támogatások keresletélénkítő hatása.


Mind a kamattámogatásról, mind a szocpolról elmondható, hogy a kedvezőtlen feltételek mellett, elterjedésüket a gazdasági környezet, az alacsony hitelfelvételi kedv is hátráltatja. Éppen ezért átütő keresletélénkítő hatásra egyelőre nem számíthatunk egyik állami támogatási formától sem, valószínűleg még a kombinációjuk sem hozhat trendfordulót önmagában a lakáspiacon. Komolyabb keresletbővítő hatással csak a gazdasági és finanszírozási környezet jobbrafordulása esetén lehet számítani.

A KSH legfrissebb, véglegesnek tekinthető statisztikái alapján 87.700 adásvétel bonyolódott 2011-ben a magyar lakóingatlan piacon. Ez a 2010-es szinthez viszonyítva 3 százalékkal jelent kevesebb tranzakciót. Amíg az adásvételek száma 2009-től stagnálást mutat, addig az újépítésű lakás eladások egyre kisebb részarányt tesznek ki az eladásokból; 2011-ben az összes lakáseladás mintegy 4,4 százalékát tették ki, ez óriási csökkenés a válság előtti évekhez képest. Ez a tendencia a lakásépítési statisztikákat alapul véve a közeljövőben várhatóan nem is fog változni. A KSH adatai alapján 2012 első félévében 20 százalékkal kevesebb lakást adtak át, mint 2011 ugyanezen időszakában. A 2006-os, 2007-es szinthez képest harmadára csökkent a lakásépítés 2012 első félévében. Az építési engedélyek számában országos szinten valamivel kisebb, 17 százalékos visszaesés mutatkozott 2011 és 2012 első félévei között.
A lakásépítési statisztikákat területi bontásban vizsgálva jóval árnyaltabb kép bontakozik ki. Budapesten az idei első félévben 780 lakás került átadásra, ez ötöde a 2009 első félévében mértnek. Az idén eddig átadott kevesebb, mint 800 lakás, 2011 első féléve és 2012 első féléve közötti időszakon, 54 százalékos visszaesést jelent a fővárosban. A budapesti drasztikus csökkenés mögött az értékesítés céljából épített lakások számának visszaesése, azaz ingatlanfejlesztői aktivitás drasztikus visszafogása áll. Amíg 2007 és 2008 első félévében is 80 százalék fölött volt az értékesítésre épített lakások száma, addig ez az arány 2012 első félévében 50 százalékra csökkent.
Míg a fővárosban a lakásépítések jelentősen csökkenő száma rontotta az országos átlagot, addig vidéken a megyei jogú városokban már 34 %-al nőtt a lakásépítések száma 2011 és 2012 első félévei között. Bár a nem megyei jogú vidéki városokban 13 százalékkal csökkent a használatbavételi engedélyek száma, ami az országos átlagnál kisebb visszaesés, a megyei és nem megyei jogú vidéki városokat egyben vizsgálva már 5 százalékos növekedés mutatkozik a lakásépítésekben az idei első félévben a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva. „Az építési engedélyek számának további csökkenése alapján a közeljövőben nem számíthatunk az ingatlanfejlesztői aktivitás felélénkülésére sem. Továbbra is kis lakásszámú projektek jellemzik az újépítésű lakások piacát, a fővárosban csak elvétve találunk 100 lakásosnál nagyobb, a válság éveiben elindított lakóingatlan beruházást.


Kedvezőbb lehet most családi házat venni, mint építkezni, főleg vidéken. Mindez a folyamatosan emelkedő építési költségeknek, illetve a családi házak piacát jellemző túlkínálatnak és alacsony árszintnek köszönhető. Sok esetben kedvezőbb lehet családi házat vásárolni, mint sajátot építeni, amennyiben az ember nem ragaszkodik a "személyre szabott" ingatlanhoz. Mindez a családi házak piacát jelenleg jellemző túlkínálat és alacsony árszint, illetve a folyamatosan emelkedő építési költségek következménye.
Az elmúlt években nagyon felduzzadt a kínálat az egyre több eladó és a mérsékeltebb számú kereső miatt. Ez az árak erőteljes esésében is megmutatkozott, ennek mértéke egyes esetekben a 30-40 százalékot is. Mindez annak köszönhető, hogy a 2000-es évek első felében tapasztalt lakáspiaci boom alatt jelentősen megnőtt az építkezések száma, amelyeket jórészt hitelből fedeztek a tulajdonosok. Az elmúlt években tapasztalt árfolyamváltozás azonban sokukat sodor tarthatatlan helyzetbe, emiatt egyre többen döntenek a ház értékesítése mellett, hogy kisebb lakásba költözzenek.
Érezhető olyan trend is, hogy azok az agglomerációba költözött családok, akik valamiért csalódtak a "vidékiesebb" életben, visszaköltöznének a városba, ami szintén nagyszámú eladó ház megjelenését eredményezte a piacon. Az, hogy manapság rendkívül sok nagy alapterületű, viszonylag magas rezsijű, város széli családi ház található a piacon, egyben jó lehetőség azok számára, akik most vásárolnának. Nagyon kedvező áron lehet ugyanis most családi házhoz jutni a nagyvárosok agglomerációjában, és viszonylag kis ráfordítással - akár egy egyszerű nyílászárócserével - már gazdaságossá lehet alakítani az ingatlanokat.
A teljes ingatlanpiachoz hasonlóan a családi házak piacát is megviselte a válság, de elsősorban a forgalom esett az elmúlt években. Az, hogy a házpiacot különösen sújtotta a válság, többek közt annak köszönhető, hogy az ilyen típusú ingatlanok méretüknél fogva drágábbak a lakásoknál, illetve az is hátrány esetükben, hogy kevésbé rugalmasan alakíthatók át a vevők igényeinek megfelelően. Utóbbi miatt a családi házak esetében a kereslet egy részét elviszik a saját építésű házak.
A forgalom visszaesése azonban nem járt az árak csökkenésével a megvalósult tranzakciók alapján. 2011-ben 14,4 millió forintba került átlagosan egy családi ház Magyarországon, míg 2008-ban 13 millió forint volt az eladott családi házak átlagára. Ám a látszat csal. A házaknak a statisztikák által mutatott értékállósága azzal magyarázható, hogy a visszafogott piacon a tehetősebb vásárlók maradtak meg, így az alacsony forgalom túlnyomórészt a jobb környéken lévő, jobb minőségű, nagyobb értékű házakra korlátozódott. A piacon tapasztalható általános árszint ezzel szemben jelentősen esett az elmúlt években, a statisztikákban ez azért nem jelenik meg, mert még a nyomott árakon is nehezen kelnek el a házak.
Az Openhouse Sárvári Irodájának adatai szerint a Sárvár környéki felújításra szoruló családi házak - 60-80 m2 alapterületűek - 3-6 millió forint közötti áron, míg az újszerű, vagy felújított - 80-120 m2 alapterületűek - 15-20 millió forint áron kerültek eladásra 2011 és 2012-ben.
Sárváron a felújításra szoruló családi házak - 60-80 m2 alapterületűek - 8-12 millió forint közötti áron, míg az újszerű, vagy felújított - 80-120 m2 alapterületűek - 20-25 millió forint áron kerültek eladásra 2011 és 2012-ben.

 

Franchise Központ: 9023 Győr, Verseny utca 32.   Telefon: +36 70 977 78 33   E-mail: