Olyan lakásokat akarnak eladni, amire nincs kereslet?

2014-12-19 | Openhouse Szeged Ingatlaniroda

Országos átlagban jóval nagyobb volt 2014 harmadik negyedévében az éppen eladásra kínált ingatlanok mérete, mint az elmúlt időszakban ténylegesen értékesített ingatlanoké - derül ki a friss OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzésből, amely az ingatlanpiaci kínálatot vetette össze a kereslettel. Az ingatlanok áránál is hasonló eltéréseket tapasztalni: alacsonyabb volt az eladott ingatlanok átlagos értéke, mint az ingatlanhirdetésben szereplő lakásoké, házaké. Mindez azt is jelentheti, hogy az ingatlanpiaci kínálat nincs feltétlenül összhangban a kereslettel.

Nagyobbak és drágábbak voltak 2014 harmadik negyedévében az éppen eladásra kínált ingatlanok, mint amelyeket ténylegesen értékesítettek az adott területen az elmúlt időszakban - derül ki az OTP Jelzálogbank friss Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből, amely az ingatlanpiaci kínálatot vetette össze a kereslettel. Az elemzésből kiderül, hogy minden régiós és területi egységre elmondható, hogy az eladott lakóingatlanok mérete kisebb volt, mint az érintett területen éppen hirdetett ingatlanok átlagos nagysága.
Olyan lakásokat akarnak eladni, amire nincs kereslet?


"Mindez magyarázható piaci körülményekkel: a válságban ugyanis a kereslet egyértelműen eltolódott a kisebb lakások irányába. Ennek egyik oka egyszerűen pénzügyi, azaz a vevők lehetőségei alakultak általában úgy, hogy csak alacsonyabb árú, s ezáltal jellemzően kisebb méretű ingatlant engedhetnek meg maguknak. Másrészt pedig a lakáspiac jelentős hajtóerejének tekinthető befektetési célú vásárlások is többnyire a kisebb lakások felé irányulnak" - magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Hozzáteszi: az olló a kínálatban szereplő és az értékesített lakóingatlanok mérete között vélhetően nyílt az elmúlt években, bár a korábbi időszakkal való összehasonlításhoz nem áll rendelkezésre a mostanihoz hasonló, teljes körű, országos hirdetési adatbázis.

Megyénként vizsgálva, lakások esetén átlagosan 2 százalék (Komárom-Esztergom) és 43 százalék (Veszprém) közötti mértékben kisebbek az értékesített ingatlanok a hirdetetteknél. Családi házaknál szűkebb, 7 százalék (Komárom-Esztergom) és 23 százalék (Heves) közötti az intervallum. Megyeszékhelyeknél a szélső értékek a következők: társasházi lakások esetén 12 százalék (Salgótarján) és 35 százalék (Győr), illetve családi házaknál 3 százalék (Szekszárd) és 29 százalék (Salgótarján). "Egyértelmű, piaci hátterű magyarázatot a regionális különbségekre nem adnak a számok, bár lakásoknál a lakótelepi otthonok nagy részaránya - azok bő kínálatából és forgalmából, valamint homogén összetételéből adódóan - könnyebb árazást tesz lehetővé, ami kis különbségben mutatkozik meg" - jegyzi meg Valkó Dávid.

A jelentős méretbeli különbségek miatt a házakat és a lakásokat külön vizsgálta az elemzés. A hirdetett házak mérete Zala megyében a legnagyobb, 164 nm, míg Jász-Nagykun-Szolnok megyében csak 111 nm. Bár nem teljesen szabályosan, de egy nyugat-keleti lejtő nagy vonalakban kirajzolódik ebben a mutatóban. Megyeszékhelyek között Eger áll az élen 166 nm-rel, míg a méretsorrend végén Szolnok van 119 nm-rel. A méret és a négyzetméterár között szoros korreláció van (0,77-es korrelációs együttható), tehát a drágább megyékben a házak mérete is általában nagyobb, illetve - hétköznapibban, az egyes ingatlanok szintjén megfogalmazva - a méretnövekedés általában a minőség és felszereltség javulásával, s így egyértelmű árnövekedéssel jár együtt.

Lakások esetében, az eleve homogénebb összetételnek, s ezen belül is a lényegében tucatnyi típuslakásból álló közel nyolcszázezres lakótelepi állománynak köszönhetően kisebb méretkülönbségek adódnak regionális összehasonlításban. Az élen álló Győr-Moson-Sopron megyében 74 nm az átlagméret, míg Komárom-Esztergomban 57 nm. Megyeszékhelyeknél - a házakhoz hasonlóan - Eger (77 nm), illetve Szekszárd (56 nm) a két véglet. "A házaknál mért, a fajlagos ár és a méret között kimutatható szoros kapcsolat a lakásoknál már nem érvényesül. Itt gyakran követhető ehelyett fordított arányosság, azaz, hogy a kisebb mérethez nagyobb négyzetméterár párosul. Ugyanakkor ez sem piaci törvényszerűség" - mondja Valkó Dávid.

Miért nagy a különbség a hirdetési és tranzakciós árak között?

Ami az árakat illeti, országos átlagban, a lakások esetében 34 százalék, míg a házaknál 39 százalék volt az különbség az ingatlanos portálokon és egyéb felületeken található hirdetési átlagárak, valamint ugyanazon területen az elmúlt időszakban ténylegesen értékesített ingatlanok átlagos ára között. Településtípusonként változik, hogy mekkora az eltérés a hirdetési átlagárak és az adásvételek átlaga között: míg a községek esetében 39 százalékkal alacsonyabbak a tranzakciós árak a hirdetési árakhoz képest, addig a megyeszékhelyeknél és megyei jogú városoknál ez az eltérés 25 százalék, az egyéb városoknál 27 százalék, Budapesten pedig 31 százalék. "Bár egy adott időszak hirdetési adatbázisa semmiképpen sem vethető össze egy az egyben az aktuális forgalmi statisztikákkal, s a kínálat felmérése számos nehézséget támaszt az elemzési munka során, a regionális különbségek vizsgálata sok érdekességgel szolgál" - mondja Valkó Dávid.
Olyan lakásokat akarnak eladni, amire nincs kereslet?


A megyei és a budapesti adatokat vizsgálva elmondható, hogy a tranzakciós átlagárak két kivételtől eltekintve 7 százalék és 34 százalék közötti mértékben alacsonyabbak a hirdetési áraknál. 30 százalék feletti a kínálat árelőnye Budapesten és Veszprém megyében, míg Győr-Moson-Sopron és Vas megyében csak 10 százalék alatti. Érdekesebb ugyanakkor, hogy Somogy és Tolna megyében megfordul a reláció, és a tranzakciós ár a magasabb 2 százalékkal, illetve 11 százalékkal. "Somogy esetében ez az országos viszonylatban is kiemelkedő árú, Balaton-parti, gyakran új építésű apartmanok forgalmon belüli nagy részarányával magyarázható. Tolna pedig az ország második legkisebb forgalmú megyéje, ahol már néhány tucatnyi átlagnál drágább ingatlan - akár egy nagyobb, új építésű társasház lakásainak - eladása felfelé torzíthatja a megyei tranzakciós átlagárat" magyarázza Valkó Dávid.
Olyan lakásokat akarnak eladni, amire nincs kereslet?


Az prekoncepció, miszerint a kínálati átlagár egy-egy területen magasabb, mint a valós piaci ár, néhány könnyen magyarázható kivételtől eltekintve bizonyítást nyert, az eltérés mértéke viszont meglepő részeredményekkel szolgált. Fontos tudatosítani azonban, hogy az alábbi okok miatt az eredményül kapott, számszerű eltérés a kínálati és a piaci árak között nem - vagy csak nagyon kis részben - a vásárlások során általánossá vált alkufolyamat következménye:
- Egyrészt a két vizsgált adatbázis nem ugyanazokat az ingatlanokat tartalmazza, tehát innentől a kettő közé tett reláció inkább elméleti síkon értelmezhető.
- Másrészt az elemzést nehezíti a kínálati adatbázisok, azaz a hirdetési gyűjtőportálok jellegzetessége, miszerint ott egy-egy lakóingatlan számtalan külön hirdetésben, akár eltérő ár és méret adatokkal megjelenhet, torzítva a területi adatokat. Hiába az adattisztítás mellett több lépésben végzett duplikációszűrés, az ismétlődéseket sajnos nem lehet teljes körűen törölni.
- Harmadrészt az internetes ingatlanhirdetési portfóliók összetétele (regionális, illetve minőségi, s így ár szerinti megoszlást tekintve) vélhetően nem reprezentatív, azokban a legolcsóbb kategóriák kevéssé vannak jelen. Ugyanakkor, bár a jogszabályi (adatvédelmi) előírások miatt az általunk feldolgozott NAV adatbázis sem teljes körű, az valószínűleg jobban leképezi a lakásállomány összetételét.
A NAV adatbázisa tartalmazza a Nemzeti Eszközkezelő által a hitelüket fizetni nem tudóktól, jogszabályban előírt módon szabályozott, de a piacinál jóval nyomottabb árszinten megvásárolt ingatlanokat is. Ez tovább növeli a két összehasonlított adatbázis átlagárai közötti eltérést.

Olyan lakásokat akarnak eladni, amire nincs kereslet?


A kínálati és a forgalmi adatok összehasonlításának módszertanáról röviden:
Az elemzés során a kínálati adatokat a legnagyobb ingatlanhirdetési gyűjtőportálokról gyűjtötték be az elemzők, míg a forgalmi adatok kizárólag megvalósult piaci lakóingatlan-tranzakciókon alapulnak, forrásuk a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól (NAV) megvásárolt, a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázis. Budapesten a 23 kerület, míg az ország egészén a tavaly újonnan kialakított - fővárosi kerületekkel együtt - 198 járás, illetve a 19 megye és a 18 megyeszékhely képezték az elemzés területi alapját. A kínálati adatbázis tisztítása során több lépcsőben kiszűrték az egyszerre több hirdetésben is szereplő ingatlanokat. Mind a hirdetési, mind a tranzakciós adatok feldolgozhatóvá tételéhez - területi limiteket alkotva, illetve tapasztalati úton - kiszűrték a hibásan, vagy hiányosan rögzített tételeket. Az elemzés az aktuális viszonyokra fókuszált, így a hirdetéseknél a 2014. III. negyedévének egy pillanatnyi helyzetképét, míg a forgalmi adatoknál - figyelembe véve, hogy az árakban ezen időszak alatt csak minimális elmozdulást láthattunk - az utolsó adat teljes évet, 2013-at a 2014. első fél évében regisztrált adásvételekkel együtt elemezték. Forrás: portfolio

 

Franchise Központ: 9023 Győr, Verseny utca 32.   Telefon: +36 70 977 78 33   E-mail: